3月29日，首批兩只新能源REITs迎來上市首秀，分別是中航京能光伏REIT與中信建投國家電投新能源REIT。

兩只基金延續(xù)了REITs基金開門紅的“傳統(tǒng)”，分別收漲12.37%和1.94%，首日換手率分別34.52%和26.28%。

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在初代產(chǎn)品打下了良好的基礎上，REITs也將納入更多底層資產(chǎn)。3月24日，中國證監(jiān)會與發(fā)改委兩部門同日發(fā)布了關于基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關文件。文件指出，加快推進市場體系建設，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。即優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點。

有機構分析，后續(xù)REITs申報審核效率將得到提升，REITs很可能會進入快速發(fā)展期。后續(xù)投資人對于REITs的投資也需要精挑細選，隨著市場的不斷發(fā)展，產(chǎn)品選擇逐漸增多，二級市場的表現(xiàn)也逐漸趨于理性，后續(xù)市場行情可能對經(jīng)營情況變化更為敏感，業(yè)績支撐和基本面因素在未來將更加重要。另一方面，產(chǎn)品選擇需要關注估值的性價比，從基本面和估值的角度選擇標的。

兩只新能源REITs迎開門紅

從產(chǎn)品來看，據(jù)中航京能光伏REIT招募說明書顯示，該基金的基礎設施資產(chǎn)為陜西榆林的300兆瓦光伏發(fā)電項目和湖北隨州100兆瓦光伏發(fā)電項目，底層資產(chǎn)近三年營業(yè)收入和經(jīng)營凈現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。另一只產(chǎn)品中信建投國家電投新能源REIT發(fā)起人為國家電投，底層資產(chǎn)為位于“海上風電第一城”江蘇省鹽城市的濱海北H1、濱海北H2海上風電和配套運維驛站項目。

中航京能光伏REIT基金經(jīng)理張為解讀新能源行業(yè)引入REITs活水時表示，通過公募REITs這一長期限、低成本的直接融資方式，一是有助于引入社會資本參與新能源發(fā)電站資產(chǎn)投資，實現(xiàn)原始權益人融資渠道的豐富，助力盤活存量新能源資產(chǎn)；

二是優(yōu)化新能源發(fā)電企業(yè)負債結構，將其負債率控制在合理水平的同時，通過乘數(shù)放大效應不斷回籠資本金，為企業(yè)獲取更大的發(fā)展空間提供支持；

三是公募REITs產(chǎn)品的年限基本在20年至30年，未來隨著擴募落地，還會不斷有新的優(yōu)質(zhì)成熟的項目被放入產(chǎn)品中，相當于一個永續(xù)平臺。原始權益人將回收資金用于新建或投資項目，既為新能源發(fā)電資產(chǎn)的投融資提供了新的模式，也向資本市場提供了支持實體經(jīng)濟的綠色金融投資新渠道。

“首批新能源公募REITs項目的成功落地并上市，不僅進一步豐富了REITs底層資產(chǎn)類型，還將促進公募REITs市場拓寬到更多新型資產(chǎn)領域，預計未來會有更多新能源項目在公募REITs領域亮相，助力推動新能源基礎設施行業(yè)快速發(fā)展。

從數(shù)據(jù)來看，兩只基金在申購階段的認購情緒高漲，均因超額募滿而提前1天結束公眾投資者募集，中航京能光伏123.21倍和中信建投國家電投85.7倍的網(wǎng)下超額認購倍數(shù)更加凸顯市場的熱情。值得一提的是，中航京能光伏REIT原始權益人與同一控制下關聯(lián)方的董事、監(jiān)事及高級管理人員通過鉑紳思文5號私募證券投資基金(簡稱“思文5號基金”)參與本次戰(zhàn)略配售?；鹨?guī)模1.6億元，這一現(xiàn)象在已經(jīng)上市的產(chǎn)品中尚屬首次。

底層資產(chǎn)或?qū)⒂瓉硇旅婵?/strong>

自2021年6月份首批公募REITs試點項目上市以來，截至3月29日，已發(fā)行上市項目共25單，合計募集規(guī)模超800億元，資產(chǎn)類型覆蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、污水處理、生態(tài)環(huán)保、清潔能源等。

根據(jù)公開市場數(shù)據(jù)，截至3月29日，已發(fā)行的公募REITs自上市以來二級市場平均漲幅約15.79%，大幅跑贏同期滬深指數(shù)。其中，華安張江光大園REIT以超40%的漲幅居首，鵬華深圳能源REIT等四只基金漲超30%。

在初代產(chǎn)品打下了良好的基礎上，REITs也將納入更多底層資產(chǎn)。

3月24日，中國證監(jiān)會與發(fā)改委兩部門同日發(fā)布了關于基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的相關文件。文件指出，加快推進市場體系建設，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。即優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

中信證券研究分析認為，對REITs市場來說，消費基礎設施一旦被納入資產(chǎn)池，產(chǎn)權類REITs市值比例持續(xù)下降的現(xiàn)狀有望得到扭轉(zhuǎn)，投資者選擇余地可能更大，市場流動性可能提升。線下消費空間如能加速興建和提升運營水平，也將有利于促進居民消費，培育新的消費品牌。

東方基金研究部表示，REITs新政具有三重意義：

1、利好部分百貨商業(yè)公司盤活底層資產(chǎn)與現(xiàn)金流、增強資本能力，可投資于ROE更高、成長性更好的業(yè)務或?qū)ΜF(xiàn)有項目進行改造升級；

2、利好運營管理能力、業(yè)務發(fā)展能力強的公司擴大經(jīng)營、提高市占率；

3、利好過去3年被疫情和電商沖擊的線下消費的修復。

展望后市，國盛證券認為，后續(xù)REITs申報審核效率將得到提升，REITs很可能會進入快速發(fā)展期。后續(xù)投資人對于REITs的投資也需要精挑細選，隨著市場的不斷發(fā)展，產(chǎn)品選擇逐漸增多，二級市場的表現(xiàn)也逐漸趨于理性，后續(xù)市場行情可能對經(jīng)營情況變化更為敏感，業(yè)績支撐和基本面因素在未來將更加重要。另一方面，產(chǎn)品選擇需要關注估值的性價比，從基本面和估值的角度選擇標的。